El impulso de la logística y la distribución en América Latina está generando cambios significativos en el sector industrial. Según los expertos de Newmark, es necesario realizar una reconfiguración de las ciudades y revisar exhaustivamente los usos de suelo para crear nuevos centros de distribución. Asimismo, se están observando nuevos modelos industriales, como los micro parques, que se presentan como alternativas ideales para ciudades con limitaciones territoriales.
Uno de los impulsores de la inversión en México es el nearshoring, donde empresas estadounidenses, asiáticas y europeas están realizando anuncios de inversiones en el país. Sergio Pérez, director ejecutivo de cuentas corporativas en América Latina de Newmark, destaca que el desafío logístico ha sido enorme, ya que el tiempo de entrega del producto ha experimentado un gran cambio para las empresas. Además, el costo de la mano de obra en México se ha convertido en uno de los principales impulsos para la fabricación en el país.
Por su parte, John Hassler, director de Newmark Zimmer en Estados Unidos, resalta que el comercio electrónico representa el 80% de las ventas en el sector minorista y esta tendencia continuará en aumento. Sin embargo, enfatiza que se requiere una mayor sofisticación y especialización de las cadenas de suministro, así como mayores espacios industriales para satisfacer la demanda del nearshoring.
A continuación, presentamos un panorama general del sector industrial en algunos países de América Latina:
Argentina: Se observa una baja disponibilidad y precios de renta estables. Existe escasez de oferta debido a la baja producción de nuevas naves y a la alta demanda del mercado. Los sectores económicos con perspectivas de crecimiento son los laboratorios, el desarrollo de software y el consumo masivo (alimentos, limpieza e higiene personal).
Brasil: A pesar de contar con dos millones de metros cuadrados de inventario en Sao Paulo, hay un riesgo bajo de sobreoferta. Se estima que entre el 30% y el 40% de las nuevas entregas de inmuebles industriales ya están pre-arrendadas. La mayoría de los nuevos inmuebles se encuentran ubicados en Barueri, Cajamar y Guarulhos.
Colombia: Se espera una alta demanda de espacios por parte de clientes logísticos y una baja oferta de inventario nuevo para 2023. Los desarrolladores se enfocan en proyectos industriales "build-to-suit" (construidos a medida) y hay poca construcción especulativa debido a los altos costos de edificación. Se prevé un mayor dinamismo en los parques industriales Clase A, especialmente en el corredor de la Calle 80 en Bogotá, lo cual favorece las entregas de última milla al reducir los tiempos y gastos de traslado.
Costa Rica: Se observa una nueva demanda en el desarrollo de la industria de ciencias de la vida, así como la consolidación del modelo "build-to-suit". También hay proyectos fuera de la Gran Área Metropolitana y una migración hacia naves industriales más eficientes. Los sectores en crecimiento para 2023 son los centros de contacto, el turismo y la fabricación de dispositivos médicos.
Chile: Existe escasa disponibilidad de superficies grandes en el sector industrial. Se espera que la
demanda, que ha experimentado un crecimiento en los últimos 18 meses, se estabilice a niveles prepandemia. Se está desarrollando inmuebles industriales de mejor calidad.
Panamá: La demanda en el sector industrial se inclina hacia espacios logísticos y de manufactura. Se prevé un crecimiento importante en 2023 en los sectores de logística, minería y farmacéutica.
Perú: Se está experimentando un fuerte desarrollo de almacenes de última milla dentro del casco urbano. En Lima, se está incrementando la oferta de espacios industriales hacia el sur. Además, tres proyectos de infraestructura, como la ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez en Lima, el Puerto de Chancay y el Aeropuerto de Chincheros en Cusco, impulsarán el intercambio comercial en el país.
Estos son solo algunos ejemplos de cómo se está desarrollando el sector industrial en América Latina. Cada país presenta desafíos y oportunidades particulares, pero en general, se observa un crecimiento significativo y la necesidad de adaptarse a las demandas cambiantes del mercado y a los nuevos modelos de distribución.